소상공인 상권분석 시스템을 맹신해서는 안 된다. 부동산 사장님 말만 믿어서도 안된다. 창업하는 본인이 직접 분석하는 능력이 중요하다. 상권과 매출분석에 인사이트 깊은 방법들을 소개한다.

다양한 데이터 수집

아침 일찍 상권에 가보기

아침 일찍 해당 지역에 가서 가게마다 영업시간을 파악한다. 내가 창업하려는 업종과 시간대를 매칭해 보자. 지역 특성에 따라 영업시간도 다르다. 또한 커피전문점에 테이크아웃 손님과 홀 손님 중 어떤 종류의 손님이 많은지 카페를 보며 고객 유동성을 파악한다. 유동성을 알면 돈의 흐름이 보인다.

주류박스로 매출 유추

횟집이나 고깃집 건물 사이나 가게 뒤편에 쌓여있는 주류 박스를 살펴보자. 주류박스가 많이 쌓여 있다면 상권이 좋을 확률이 높다.

세탁소에 걸린 와이셔츠

집에서 직접 다릴 수도 있는 와이셔츠를 세탁소에 맡긴다는 것은 씀씀이가 크고 직장인들이 많은 상권이라는 방증이다. 소비심리가 열려 있는 고객들이 살고 있다.

구둣방 스토리텔러

혼자 일하는 구두 수선집 사장님에게 음료수 한 병 건네며, 동네에 대해 이것저것 물어본다면 신이 나서 말씀해 주신다. 동네 사람들 대소사부터 건물관리소장과 친분으로 얻은 건물주 성향까지 들려준다.

우편함의 체납고지서

건물 우편함에 전기요금, 수도 요금 체납 고지서가 많이 꽂혀있다는 것은 그만큼 장사가 잘 안된다는 뜻이다. 체납고지서가 많은 상가는 권리금이 잘 깎이는 경향도 있다.

인건비는 매출과 비례

예를 들어 해당 상권의 카페에 근무 인원이 몇 명 인지 파악해 본다. 카페의 경우 근무자 한 명이 1시간 동안 일으킬 수 있는 매출은 최대 10~15만 원 정도이다. 만약 4명이 근무한다면 그 인원이 근무하는 시간 동안 매출은 40~60만 원 정도가 된다. 인건비는 장사하면서 가장 줄이기 쉬운 지출 항목이다. 그렇기 때문에 장사가 안되면 많은 인원이 근무할 수가 없으니, 인건비로 매출분석이 가능하다.

소비 성향으로 파악하기

화장품 브랜드

어떤 브랜드의 화장품 매장이 입점해 있느냐로 연령층 표본 예측이 가능하다.

에뛰드하우스 : 10~20대 아이들이 많이 소비하는 상권 >>> 떡볶이, 저가형 카페
이니스프리 : 20~30대 여성의 기초화장 중심 브랜드 >>> 포차, 감성 식당

치킨집 가격대

주변 아파트 분리배출 장소에 가서 재활용 종이상자를 살펴보자. 연령대와 성향 파악에 도움이 된다.

교촌치킨, BHC : 어린 자녀들을 위해 좋은 재료를 사용하는 치킨집 선호 >>> 30~40대
두마리치킨, 저가 치킨 브랜드 : 가성비를 중시하는 >>> 10~20대

편의점 진열 상품

편의점에 진열해 놓은 상품이 어떤 상품인지 살펴보자. 만약 삼각김밥의 매대가 3칸씩 되는 곳이라면 혼밥족 많다는 뜻이다. 그렇다면 혼밥족을 겨냥한 아이템으로 창업하고, 배달의 민족 깃발도 그런 곳과 유사한 지역에 설정하는 것이 유리하다.

A급 상권보다 좋은 C급

A급 상권은 이미 진입한 매장들이 1면, 2면에서 손님의 소비력을 소진한다. 나에게까지 손님이 오기란 쉽지 않다. A급 상권의 빠지는 자리보다 C급 상권의 제일 좋은 자리를 잡아야지 나중에 권리금 회수가 가능하다.

내가 창업하려는 아이템과 친화력이 있는 매장이 선입점 되어있는 곳에 들어가는 것도 좋은 선택이다. 맛집 웨이팅 낙수효과와 아이템 간의 시너지를 발휘하기 때문이다.

피해야 할 입지

내가 들어가려는 가게 앞이 아래 5가지에 해당한다면 입주를 피해야 한다.

중앙분리대로 가려져 있는 곳
주차 단속카메라가 있는 곳
U턴이 불가한 도로
과하게 높은 임대료(보증금, 월세)
신도시 상권 :
신도시 상가는 아파트 입주가 완료 되었다 하더라도 주변이 활성화되는 데 시간이 오래 걸린다. 그러다 보면 결국 지치게 된다. 그래서 권리금이 없다고 신도시에 들어가면 힘든 시간을 보내기 마련이다. 상가 입주가 80~90% 찼을 때, 차라리 권리금을 지불하고 들어가는 것이 좋다.

마치며

상권분석은 유동 인구를 분석하는 게 아니라 내 아이템의 고객을 정확히 파악한 후, 후보지에 내 고객층이 이용하는 업종을 분석하는 것이 현명한 방법이다. 가치가 저하된 공실을 먼저 찾고 거기에 해당하는 유효 타겟을 예측한 다음에 맞는 아이템을 만들어 넣는다. 대부분의 예비 창업자는 아이템을 먼저 선정한 다음, 가까운 곳에 들어가려고 한다.

이렇게 다양한 방법으로 상권분석과 매출 분석하는 방법을 알아봤다. 상권만 좋다고 장사가 잘되는 건 아니다. 귀찮다고 타협하지 말고 발품을 팔아서 종합적으로 판단해 보고, 전략을 잘 수립해 성공 확률을 높이자.

이 글은 백종원 대표님과 배은 대표님의 말씀을 참고했습니다. 감사합니다.

상권분석, 매출분석 입체적으로 하는 방법