상권분석을 마치고 마음에 드는 자리를 골랐다면, 이제 상가 임대차계약서를 작성할 차례다. 상가 임대차계약서에 아래 특약사항을 적지 않는다면 불리한 입장에 처해, 장사를 시작하기도 전에 큰돈을 날리게 되는 상황을 겪게 될지도 모른다. 내 돈을 지키는 특약사항이 무엇인지 끝까지 읽어 보자.

1. 임대차가 승계되지 않을 경우 권리 계약은 쌍방 배액 배상 없이 원인 무효로 한다.

이 부분이 가장 분쟁이 많다. 점포를 임대차할 때, 권리를 먼저 계약한 권리계약금을 줬을 것이다. 그런 다음 임대차 계약이 완료되면 잔금을 주는 것이 보편적인 순서이다. 권리금이 이미 들어갔기 때문에 어떠한 이슈로 인해 원인 무효화 되면 지급한 권리금을 돌려받아야 는데 안 준다고 우기면 법적 분쟁으로 번진다. 이럴 경우 승소를 위해서는 특약사항의 위 문구는 매우 중요하다.

2. 계약 이후 세금 신고로 인해서 발생하는 세금 관련 비용은 신고자가 전액 부담하기로 한다.

권리금에 대해서는 세금계산서를 발행하지 않기로 대부분 계약한다. 그런데 계약 몇 년 후 세금 징수가 되는 경우가 있다.

더군다나 권리금은 기타 일시소득에 포함되어서 세금이 많이 나온다. 만약 권리금을 1억 받으면 내 당해 소득이 1억이 추가로 잡다. 그럼, 그다음 해에 건강보험료가 100만 원, 200만 원씩 확 갑자기 올라간다. 신고하지 않기로 하고 1억을 받았는데, 3년 뒤에 신고가 되면 자연스럽게 부가세가 포함된 걸로 신고가 된다.

결국 1억 받은 것이 아니라 9,100만 원이 되고 900만 원은 부가세가 되버린다. 게다가 신고불성실 가산세까지 내게 된다. 최악의 경우 세무조사까지 받을 수 있다. 가게를 매도할 경우엔 꼭 명시할 필요가 있다.

권리금이란 게 무형의 자산이고 암묵적인 거래로 이뤄지다 보니 부가세를 생각 안하고 거래하는 것이 관례다. 그런데 장사를 시작하는 사람 입장에선 한푼이라도 더 아껴야 하므로 자의반 타의반으로 권리금을 비용처리 해버린다.

권리금은 세금 문제가 애매하다. 법인이랑 계약할 때는 내가 매장을 개인한테 팔 수도 있지만 법인에 매각하는 경우도 있을 수 있다. 법인의 경우에 권리금을 반드시 신고하고 부가세를 받는다. 개인한테 1억을 받는다면, 법인에는 1억 2천 정도에 팔아야 본인에게 남는 돈이 비슷하다. 개인한테는 깎아주고, 법인는 제대로 받는 식으로 상황에 맞는 권리금 책정이 필요하다.

3. 보증금 및 임대료가 변경될 경우 양수인은 본 계약의 해지를 결정할 수 있다.

건물주들 입장에서는 세입자가 바뀌면 임대료 올리기에 적기이다. 그게 나쁘다고 할 순 없는데, 월세가 500인데 주변 시세가 600이면 50만원 이라도 올리는 것은 합리적으로 볼 수 있다. 그런데 간혹 500이 갑자기 800~900이 되는 경우가 있다. 이럴 때 이런 조항을 적지는 않아도 깰 수는 있지만 그래도 항상 특약에 꼼꼼히 적는 건 법적 분쟁까지 안 가기 위함이다. 이 조항을 적어서 임대료가 변경될 경우에 소액을 올린다 해도 어쨌든 변동이 있다면 결정권은 나에게 있다. 이렇게 안전장치를 만들자.

4. 권리 잔금은 임대차 계약일에 지불하기로 한다.

제일 분쟁이 많은 것 중에 하나다. 원래 법적으로 부동산 수수료는 계약할 때 주게끔 되어있다. 하지만 통상 관례로 임대차 잔금 치르는 날 수수료를 보통 준다. 그런데 거꾸로 부동산이 수수료를 받기 위함이나 아니면 가게를 매도하는 분들 입장에서 돈을 조금 빨리 융통하기 위해서 임대차 계약 전에 권리 잔금을 받는 경우가 있다.

그걸 부동산이 “당연하게 그렇게 해야 한다.”라고 유도를 하는 경우가 있다. 그런데 만약 돈은 줬는데 계약이 파기될 경우 문제가 많이 된다. 최악의 경우엔 돈을 받지 못한다. 부동산은 책임 의무가 없다.

결론적으로 가장 안전한 방법은 권리계약을 하고 임대차 계약을 하는 날 임대차 계약금과 권리 잔금을 같이 치르는 게 안전하다. 권리계약금은 통상적으로 10%이다. 10%가 넘어간다면 중도금으로 판단한다.

내가 매수자 입장에서는 임대차 잔금 하는 날 권리 잔금 주는게 좋다. 내가 매도자 입장이면 최소한 임대차 계약하는 날 중도금 일부라도 받는 것이 좋다.

5. 행정처분 사실이 있으면 원인 무효한다.

만약 미성년자 단속이 적발된 행정처분을 당장 영업정지 하지 않아도 된다. 언젠가 맞으면 되는 거니까 미뤄놓는다. 그런데 계약 후 이런 행정처분 사실을 모르고 가게 매도 시점의 공백 기간을 활용하는 경우가 있다.

그러면 다음 임대자는 영업을 하지 못하는 손해가 생기기도 한다. 더불어서 식품위생 위반 사실까지 구청에서 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다.

6. 상가 임대차계약서에 원상복구 기준을 명확하게 기준을 작성하자.

표준계약서상 포괄적으로 원상복구 문구가 있다면 결국에는 건물주가 원하는 대로 원상 복구를 할 수밖에 없다. 새 건물 수준의 컨디션까지도 말이다.

만약 당신이 상가 계약 후, 폴딩도어를 설치하고 싶다면 ‘폴딩도어는 원상복구에서 제외한다.’, ‘바닥/천장의 OO는 제외한다.’라는 식의 구체적으로 특약 문구를 추가해야 한다. 좋은 게 좋은 것이라며 대충 넘기다가 문제가 된다.

맺음말

중개수수료를 주는 대가로 이런 특약사항을 협의 받도록 하는 것이 부동산의 일이다. 상가 임대차계약서 작성 시 당당하게 요구하고 디테일하게 적시하여 법적 분쟁 등 골치 아픈 일에 휘말리지 않길 바란다. 상가 임대차 계약서 작성전 확인사항과 표준 양식 + 특약사항에 대한 글도 함께 꼭 읽어보길 바란다.

윗글은 유튜브 채널 맥형의 상가 임대차계약서에 대한 내용을 인용하였습니다. 좋은 콘텐츠로 자영업자에게 도움을 주셔서 감사합니다.

상가 임대차계약서 작성시 반드시 넣어야하는 특약사항 6가지